Кияни, які мріють про квартиру в новобудові, все частіше ризикують отримати замість новосілля купу проблем . На початок 2017 року, за даними електронного реєстру КМДА, кількість незаконно побудованих об'єктів в Києві перевищило 60. Найбільше таких будівництв в Шевченківському, Голосіївському та Дніпровському районах столиці.

Але експерти стверджують, що це лише вершина айсберга.

• В Україні набирає обертів нова схема з відбирання квартир

«За нашою реєстровою книгою незаконних будівництв у столиці не 60, а 320. Приблизно 90% об'єктів - це житло, як найприбутковіший зараз вид будівництва», - розповів екс-заступник головного архітектора м.Києва, експерт з держуправління в галузі містобудування, член української академії архітектури Віктор Глеба.

Найбільше претензій у київській мерії до порушень містобудівних вимог: найчастіше реально будівництво відрізняється від затвердженого проекту. Наприклад, за документами повинен бути побудований невеликий торговий центр, а насправді зводиться багатоквартирний будинок або АЗС.

При цьому ніхто з недобросовісних забудовників відповідальності не несе, підкреслюють експерти. У тому числі за забудову історичної частини міста. За словами юриста, голови громадської організації «Кияни, об'єднуємось!» Олександра Дядюка, за останні три роки за кримінальною статтею 298 «Знищення, руйнування або пошкодження пам'яток - об'єктів культурної спадщини» порушено всього 14 кримінальних справ. І тільки по одному суд покарав бомжа, який пиляв цвинтарну огорожу.

За словами юриста, виникла патова ситуація. Наприклад, інвестори, що постраждали від скандального забудовника Анатолія Войцеховського (по Києву - близько 40 об'єктів), створили ініціативні групи, бігають по кабінетах, щоб легалізувати свою нерухомість, але поки все без толку. Адже деякі об'єкти , як наприклад - «Родинний затишок» - побудовані на центральних магістралях міських мереж і узаконити його взагалі не представляється можливим.

«Часто будинки побудовані, але не там, де це дозволено. Раніше подібні споруди в столиці вводили в експлуатацію шляхом судових рішень регіональних райсудів. Але зараз стали за цим більше стежити, і ситуація остаточно зависла.

Як з неї виходити - невідомо. Треба змінювати законодавство », - вважає Олександр Дядюк.

Продають мрію

Як зазначає Віктор Глеба, якщо немає землевідведення та інших дозвільних документів, ви купуєте не квартиру, а вкладаєте гроші в трастовий фонд. Він так і називається - фонд забудови. На практиці це означає, що вам нічого не світить, поки будинок не стане майном.

Чим обернеться для українців будівельний бум

«Громадян, які вклали свої кревні в такі об'єкти, я називаю співучасниками злочину, так як вони в гонитві за дешевизною не спромоглися найняти адвоката або нотаріуса за 150-200 грн, щоб перевірити законність будівництва. Але при цьому спокійно розлучаються з десятками тисяч доларів », - зауважив Гліба.

Він стверджує, що дієвим механізмом поки залишаються акції протесту і фізичне перешкоджання веденню будівельних робіт. Так як більшість незаконних об'єктів зводиться по одній простій схемі. На ділянці, де є хоч-якийсь натяк на будівництво (павільйон, трансформаторна будка, автостоянка), починається «реконструкція» цього об'єкта, яка закінчується зведенням житлового комплексу.

За словами Олександра Дядюка, Верховний Суд уже прийняв не одне рішення про визнання нікчемними договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру (а не самого об'єкта), які найчастіше використовуються при продажу нового житла. Тобто, все залишається на совісті забудовника: дати чи не дати обіцяну квартиру.

«Проте більше половини забудовників зараз продають житло саме за такою схемою: поки будинок не введено в експлуатацію, реалізують майнове право, а не квартиру», - запевнив Дядюк.

Юрист юридичної фірми «Астерс» Роман Дробоцкій підтверджує, що будь-яка покупка житла на етапі будівництва, до моменту введення об'єкта в експлуатацію, так чи інакше є інвестицією. Інвестиція - це ризик, і не кожен інвестор отримує прибуток.

«Купуючи на первинному ринку, необхідно максимально вивчати об'єкт, що будується. Інформація про права на землю, видані дозволи на будівельні роботи, ліцензованих підрядників, бенефіціарів продавців і т.д., є публічно доступною. Базовий аналіз будь-якого об'єкту, що будується можна зробити самостійно або залучити кваліфікованого фахівця », - зазначив UBR.ua Дробоцкій.

Юрист вкотре нагадує, що потрібно уважно вивчати документи, перш ніж їх підписати. Тобто, потрібно абсолютно точно розуміти, що саме ви купуєте, які ваші ризики і який при цьому обсяг ваших прав і обов'язків.

Наприклад, заступник голови Київської міськдержадміністрації (КМДА) Олександр Спасибко пропонує ошуканим забудовниками інвесторам створювати кооперативи. Але це власність забудовника, нехай і незаконно збудована. Тому забрати її можна тільки через суд.

«Наприклад, будівля на Лівобережній, яку до Євробачення закривали полотном за 5 млн грн., Так і не можуть відібрати у недобросовісного забудовника. Те ж саме стосується каркасів будівель, які будувала «Еліта-Центр». Треба міняти закон, щоб місто могло відібрати ці об'єкти », - розповів депутат Київради, секретар постійної комісії Київради з екологічної політики Олексій Новіков.

Якщо ж ви все-таки вклали свої кревні в проблемний об'єкт, не шукайте універсальних порад як вийти з ситуації. На практиці буває так, що в одному і тому ж проблемному будинку у різних інвесторів можуть бути різні проблеми. Стратегію захисту своєї інвестиції потрібно виробляти індивідуально в кожному конкретному випадку.

Якщо не брати до уваги суперечки з приводу якості готового житла або термінів здачі будинку, а виходити тільки з випадків, коли у забудовника закінчилися гроші або об'єкт, зводиться без потрібних дозволів, слід керуватися наступними рекомендаціями.

Для початку варто визначити, чи дійсно будівництво незаконне . В одній ситуації у забудовник немає навіть документів на землю, а в інший органи державної влади за надуманими підставами припиняють будівництво вказуючи на його незаконність, що в подальшому успішно оскаржується забудовником в суді.

«Якщо ж забудовник навмисне не став отримувати дозвільні документи, будівництво було призупинено, грошей на рахунку немає, а терміни введення в експлуатацію будинку давно пройшли, то найбільш ефективним способом захисту буде об'єднання інвесторів і подальші їх узгоджені дії», - розповів UBR.ua юрист юридично-консалтингової компанії «Де-юре» Іван Сокира.

У проблемних забудовників як правило грошей на розрахункових рахунках немає, а тому основними активами буде земля (якщо вона належить забудовнику) і об'єкт незавершеного будівництва.

«Тут виграє перший, рішучий, послідовний. Тобто, пріоритет має завжди чітко спланована стратегія і послідовність в її реалізації », - каже адвокат адвокатської компанії« Праім »К.AC Group Тетяна Кузьмич.

Тому порядок дій може виглядати так: звернення з позовами про розірвання договорів із забудовником, арешт майна забудовника, стягнення заборгованості, звернення про стягнення на майно при відсутності коштів на рахунках (на землю і на об'єкт незавершеного будівництва).

«В процесі стягнення заборгованості покупцям бажано отримати землю і недобуд в спільну власність. Надалі можна створити кооператив, в який внести отримане майно розподіливши між ошуканими покупцями паї пропорційно фактичним внескам і вже далі в особі кооперативу домовлятися з іншим забудовником (підрядником) про завершення будівельних робіт », - розповів Іван Сокира.

Яка вартість самих маленьких квартир в Києві

У такому випадку потрібно буде заново оформляти дозвільну документацію на нового замовника будівництва. Цей процес досить тривалий, трудомісткий і призведе до додаткових витрат на добудову будинку і судові витрати.

Чи варто доплачувати

Якщо ж забудовнику не вистачило грошей, то треба зрозуміти причини такої ситуації. Можливо були значні зміни курсу долара, що викликало різке подорожчання будматеріалів і, згідно умов договору, така ситуація передбачає збільшення ціни об'єкта нерухомості або майнових прав на нього.

«У такому випадку доведеться доплатити. Але, якщо мова йде про несумлінність забудовника, який необґрунтовано вимагає доплату, то слід відстоювати свої права. Якщо звернення за доплату має індивідуальний характер і виражається в непередачі об'єкта нерухомості покупцю, то тоді захист прав полягає в зверненні до суду з вимогами або про розірвання договору та повернення сплачених коштів з стягненням штрафів, пені тощо », - зазначив Іван сокира.

Або можна спробувати через суд обв'язати забудовника здійснити певні дії на користь покупця. Якщо вимоги забудовника про доплату мають масовий характер і суперечать змісту договорів з покупцями, то порядок дій аналогічний тому, який передбачений при незаконному будівництві.

Покупцям потрібно об'єднатися і діяти спільно. Якщо ж вони погодяться на доплату, то юристи рекомендують підписати із забудовником додаткові угоди до основних договорів, де прописати додаткові гарантії виконання взятих забудовником зобов'язань.

Тетяна Кузьмич наводить приклад з особистої практики, коли інвестор без зволікань подав позови в суд про стягнення збитків у зв'язку з невиконанням зобов'язань по введенню будинку в експлуатацію, отримує рішення про стягнення, відкриває виконавчі провадження. Зрозуміло, рахунки порожні, керівництво компанії-забудовника в бігах.

Виконавча служба описує активи забудовника. Як правило, вони існують на балансі боржника в двох формах: у вигляді будматеріалів та майнових прав (ліцензій, проекту, та ін.) Або сам об'єкт як незавершеного будівництва .

В даному випадку виконавча служба провела оцінку об'єкта, виставила його на торги і після декількох відбулися підходів в реалізації провела його оформлення на стягувача з урахуванням проведених знижень ціни в межах законодавчо допустимого.

У підсумку: обидві черги будівництва (а вони були заморожені на рівні 2-4 поверховості при проектній-9) - доведені покупцем до завершення, продані новим інвесторам з плановою прибутковістю.

«Інвесторам, які були непослідовні в планах, на жаль, дісталися в спадок порожні папірці у вигляді проплачених ними ж« цінних паперів »і навіть рішень судів, не реалізованих через різних зволікань», - розповіла Тетяна Кузьмич.

На жаль, як показує практика, судові розгляди не особливо допомагають обдуреним інвесторам. Точніше, суд виносить позитивні рішення на їхню користь, але до реального захисту прав у вигляді грошової компенсації доходить рідко. Справа в тому, що до моменту відкриття виконавчого провадження забудовник, як правило, або знаходиться в процедурі банкрутства, або є фігурантом «багатошарового» кримінальної справи.

За матеріалами УБР