По-перше, економія не така вже й велика.

• Під час оцінки земель під багатоквартирними будинками використовується коефіцієнт функціонального призначення 1. Це небагато. Скажімо, під комерційною забудовою цей коефіцієнт (і, відповідно, розмір земельного податку) в 2,5 раза вищий.
• Крім того, земельні ділянки під багатоквартирними будинками передаються не в оренду, а у власність чи постійне користування. А це означає, що власник (землекористувач) сплачуватиме земельний податок, а не орендну плату, котра, як правило, істотно вища.
• Земельні ділянки під багатоквартирними будинками передаються у власність чи надаються в користування без проведення земельних торгів, що виключає додаткові разові (на проведення торгів, придбання ділянки у власність) або періодичні (підвищена орендна плата) витрати.
• Нарешті, уже маємо приклади зменшення ставок земельного податку за земельні ділянки під багатоквартирними будинками (у Києві в 2017 році ставка податку встановлена на рівні 0,03% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, тобто в 100 (!) разів менша за звичайну ставку).

По-друге, наявність прав на землю надає певні переваги:

• Надійне закріплення прибудинкової території (ніхто не зможе «відрізати» шматочок вашої землі, у т.ч. і для нової забудови).
• Самостійне визначення способу використання прибудинкової території (визначення площі та місць для дитячого майданчика, паркінгу тощо).
• Можливість використання земельної ділянки для отримання додаткових доходів (наприклад, шляхом розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності).
• Відсутність земельної проблеми при проведенні реконструкції будинку (у т.ч. прибудови). Обов’язковою умовою для цього (крім випадків реконструкції без зміни зовнішніх розмірів) є наявність оформлених прав на земельну ділянку. Така реконструкція найчастіше потрібна під час улаштуванні окремих вхідних груп для нежитлових приміщень цокольного, першого та другого поверхів.

По-третє, у країні спостерігається зростання тиску (з боку фіскальних органів й органів місцевого самоврядування) на власників нерухомості щодо необхідності оформлення прав на землю. Поки що такий тиск здебільшого стосується об’єктів промислового та комерційного призначення. Є навіть приклади стягнення з власників таких об’єктів збитків за використання земельної ділянки без сплати податків у судовому порядку.

Таким чином, надійніше та спокійніше буде все ж таки оформити права на землю.

Вибір права та право вибору

Згідно із ч. 2 ст. 42 ЗКУ:

«Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Вважаємо за потрібне роз’яснити відмінність між власністю та постійним користуванням, адже отримуємо земельну ділянку — як одну, так і другу — безоплатно, але якщо земельною ділянкою, яка перебуває у власності, ми можемо володіти, користуватися та розпоряджатися, то право розпорядження земельною ділянкою в постійному користуванні не надається.

Тобто ні відчужити (продати) земельну ділянку або її частину, ні передати в користування (оренду) іншій особі постійний землекористувач не зможе.

Зважаючи на це та беручи до уваги певні податкові аспекти (про це — далі), варто зупинитися на власності, а не на постійному користуванні. Крім того, якщо розглянути фантастичний варіант повернення земельної ділянки територіальній громаді (для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності¹) у власність (на відміну від постійного користування), це надасть можливість отримати компенсацію вартості земельної ділянки.

Відкритим лишається питання передачі суб’єкту права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком. Передача ділянки у власність (постійне користування) безпосередньо співвласникам проблематична. Для такої передачі потрібна заява всіх співвласників, серед яких напевно знайдеться хоча б один не згодний чи фізично недоступний (наприклад, якщо співвласник виїхав за кордон чи в іншу місцевість, не залишивши адреси, якщо співвласник помер, а спадкоємці не оформили право на спадщину). І при подальшому здійсненні спільної власності (користуванні) також необхідна буде згода, одностайність усіх співвласників.

ОСББ, яке створюється «власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна» (ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»), нібито може виступати від імені співвласників у цьому питанні (якщо землю розглядати як спільне майно), але прямо це в законі на записано.

Крапку в цьому питанні міг би поставити Уряд у порядку, затвердження якого передбачено ч. 2 ст. 42 ЗКУ. Такий порядок Кабінет Міністрів України мав затвердити до 1 лютого 2016 року (див. п. 6 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»), але, на жаль, не зробив це й досі. Тому й реалізувати право на отримання земельної ділянки наразі проблематично. Особливо там, де місцеві чиновники не готові йти назустріч, оскільки займають бюрократично-обережну позицію.

Проте якщо ви бажаєте стати піонерами в цьому питанні, до ваших послуг загальні норми ст.ст. 118² та 123 ЗКУ. Єдиний нюанс, на який варто звернути увагу в цій статті, — якщо земельна ділянка вже сформована (надавалася в користування забудовнику чи формувалася при інвентаризації земель населеного пункту) і має кадастровий номер, потреби в розробці, погодженні та затвердженні проекту землеустрою щодо її відведення не буде, і вся процедура стане істотно простішою (подання клопотання, отримання рішення місцевої ради, реєстрація права). Утім на місцях її полюбляють ускладнювати й навіть (як у столиці) затверджують власні нормативно-правові акти, які нерідко суперечать вимогам ЗКУ.

То кому ж і скільки платити?

Спочатку надамо відповідь на другу частину питання. І право власності, і право постійного користування на земельну ділянку спричиняють виникнення обов’язку сплачувати земельний податок. Його розмір установлюють місцеві (сільські, селищні, міські) ради на кожен рік, але не більш ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Відповідне рішення ради має бути оприлюднено до 15 липня, інакше з 1 січня відповідного року продовжуватимуть діяти старі ставки податку (див. пп.пп.12.3.4–12.3.5 ПКУ).

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ст. 20 Закону України «Про оцінку земель») і надаються власникам землі та землекористувачам місцевими органами Держгеокадастру. Замовити відповідний витяг можна через Інтернет (наприклад, через публічну кадастрову карту), а отримати — у відповідному центрі надання адміністративних послуг.

Тепер про платників податку залежно від ситуації з правами на землю.

І ще одна ситуація, яка не вписується в стандартні схеми. Власники квартир (жилих приміщень) у багатоквартирних жилих будинках не є платниками земельного податку за земельні ділянки під такими будинками (крім першої з розглянутих ситуацій).

Виняток із цього загального правила містить пп. 287.8 ПКУ:

«Власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Але оскільки при цьому можуть бути відсутні об’єкт (сформована земельна ділянка) та база (визначена нормативна грошова оцінка) оподаткування, скільки платити за землю, не зрозуміло. І в такому питанні податкова не має повноважень ані щодо формування земельної ділянки (зокрема визначення її площі, необхідної для розрахунку), ані стосовно її нормативної грошової оцінки (це ліцензований вид діяльності).

Тому в такій ситуації власникам нежитлових приміщень радимо звертатися до фіскальних органів за отриманням індивідуальної податкової консультації або ж готуватися до спорів із податківцями. В останньому маємо змогу допомогти.

Віктор КОБИЛЯНСЬКИЙ, адвокат,

Ольга НІКОДІМОВА, юрист